–शंकरमान सिंह
खासगरी कोरोनापछि रियल स्टेट क्षेत्रमा संकुचन आउँदा समग्र अर्थतन्त्र नै चलायमान हुन सकेन भन्ने तर्क आइरहेका बेला सरकारले घरजग्गा व्यवसायीलाई राहत दिने गरी कानुन संशोधन गरेको छ । हदबन्दीभन्दा बढीको जग्गा बिक्री गर्न नपाइने यसअघिको प्रावधानलाई नै सरकारले फेरेको देखिन्छ । मन्त्रिपरिषद्को सिफारिसमा राष्ट्रपतिले जारी गरेको भूमिसम्बन्धी केही नेपाल ऐनलाई संशोधन गर्न बनेको अध्यादेशमा घरजग्गा व्यवसायीहरूले हदबन्दीभन्दा बढीको जग्गा स्वीकृत लिएर घडेरीका रूपमा विकास गरी बिक्री गर्न पाउने उल्लेख छ । तर, यसरी स्वीकृति लिँदा घरजग्गा व्यवसायीहरूले कति मितिसम्म घर घडेरीका रूपमा विकसित गर्ने हो, त्यो पनि स्पष्ट खुलाउनुपर्नेछ भने त्यसरी प्राप्त मितिभित्र विकसित गरी बिक्री गरिसक्नुपर्ने कुरा उल्लेख छ । सार्वजनिक प्रयोजनका लागि छुट्टाइएको जग्गा भने धितो बन्धक राख्न र बिक्री गर्न नपाइने अध्यादेशमा उल्लेख छ । यसरी कानुनमा संशोधन भएसँगै दर्जन बढी रियल स्टेट कम्पनीले किनेर राखेको १ हजार रोपनीभन्दा बढी जग्गालाई घर तथा घडेरीमा विकास गरी बिक्री गर्ने बाटो खुलेको छ ।
कानुनी व्यवस्थाका कारण रियल स्टेट कम्पनीसहित विभिन्न उद्योग तथा प्रतिष्ठानसमेत प्रभावित थिए । विगतमा केन्द्रीय बैंकहरूले मुद्रास्फीतिलाई नियन्त्रण गर्न इन्जिनियरिङ गरी रहेको ब्याजदरमा भएको वृद्धिले समग्र आवास क्षेत्र र अर्थतन्त्रलाई कसरी असर गर्छ भन्ने कुरा पत्ता लगाउने चुनौती सामना गर्नुपरेको थियो । यो कुनै सजिलो काम थिएन । मौद्रिक नीतिको क्षमतालाई असर गर्ने अन्य कारकहरूमा घरधनी ऋणको हद, आपूर्ति प्रतिबन्धको सीमा र घरको मूल्य वृद्धि र सम्भावित अति मूल्यांनको सीमा समावेश छ । जुन मापन गर्न निकै गाह्रो हुन सक्छ । मौद्रिक नीति क्यालिब्रेट गर्न आवास र आवास बजारहरूको गहिरो बुझाइ आवश्यक छ । खाना, लत्ताकपडा र बास मानव जातिको आधारभूत आवश्यकता मानिन्छ ।
वास्तवमा, १९४८ मानव अधिकारको विश्वव्यापी घोषणा र त्यस्ता अन्य अन्तर्राष्ट्रिय सन्धिहरूले पर्याप्त आवासको अधिकारलाई मान्यता दिएका छन् । यो तथ्यको बाबजुद आवास एक व्यापक समस्या हो, जसले विश्वको प्रमुख अर्थतन्त्रहरू मध्ये धेरैलाई असर गर्छ । धेरै राष्ट्रिय र स्थानीय चुनावी दौडहरूमा आवास एक प्रमुख मुद्दाको रूपमा देखा परेको छ भने अचम्मको कुरा मान्नु पर्दैन । नेपालको सन्दर्भमा झन् यो त चुनावी मुद्दा नै हुने गरेको विगत छ र यसैको आधारमा कतिले चुनाव जितेका छन् ।
सन् २००८–०९ को विश्वव्यापी वित्तीय संकट आवासीय बबलको पतनको बिचमा आयो, जुन थोरैले देखेका थिए । आर्थिक स्थायित्व र मौद्रिक नीति प्रसारणमा भएका प्रभावहरूका लागि बढ्दो ध्यानाकर्षण भए तापनि आज, आवासीय बबलहरू कमजोर रूपमा बुझिएका छन् । सम्पत्ति मूल्य निर्धारण मोडेलहरूले मूल्यहरू वर्तमान रिटर्न र भविष्यमा अपेक्षित पुनर्विक्रय मूल्यहरूद्वारा प्रभावित हुन्छन् भनी देखाउँछन् । त्यसैगरी, स्टक बजारको अस्थिरताले लगानीकर्ताहरूलाई रियल स्टेटमा सुरक्षित वा उच्च प्रतिफल खोज्न प्रेरित गर्छ, यद्यपि मूल्य बढाउँदै । बढ्दो मूल्यहरूले उच्च प्रतिफलको अपेक्षालाई प्रमाणित गरेको देखिन्छ, जसले लगानीकर्ताहरूलाई पहिलो स्थानमा आकर्षित गरेको छ । कहिलेकाहीँ लामो अवधिको लागि प्रभावहरू कायम राख्छ ।
आपराधिक सञ्जालहरू, भ्रष्ट राजनीतिज्ञहरू र कर छली गर्नेहरूले विश्वव्यापी रियल स्टेटलाई अवैध सम्पत्ति पार्क गर्न सुरक्षित स्थानको रूपमा प्रयोग गर्छन् । न्यूयोर्क, मियामी, लन्डन र दुबई जस्ता सहरहरूमा सम्पत्तिको मूल्य त्यस्ताबाटै बढ्छन् । लक्जरी सम्पत्तिहरूमार्फत अरबौँ फनेल गरेर, यी गोप्य खरीदारहरूले स्थानीय खरीदारहरूलाई बजारबाट बाहिर धकेल्ने आवास बबलहरूमा योगदान गर्छन् । नेपालमा गत आर्थिक वर्ष २०८०/८१ मा घरजग्गा कारोबार सुधार भए पनि तुलनात्मक रूपमा न्यून मूल्य भएको क्षेत्रमा कारोबार वृद्धि हुँदा राजस्व भने खासै बढ्न सकेको थिएन । सरकारले घरजग्गा कारोबारमा शिथिलता देखिएको र समग्र अर्थतन्त्रमै त्यसको प्रभावले आर्थिक गतिविधि संकुचन भएको भन्दै भदौ २०८० मा भू–उपयोग नियमावली २०७९ मा पहिलो संशोधन गरेको थियो । जेठ २०७९ मा आएको भू–उपभोग नियमावली १५ महिनामै संशोधन गरे पनि त्यसले घरजग्गा कारोबारको शिथिलतालाई ठूलो राहत दिन भने नसकेको विगत छ ।
यता, नेपाल राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कारोबार सहज बनाउने भन्दै चालु आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिको प्रथम त्रैमासिक समीक्षा मार्फत ५० लाखसम्मको आवासीय घर कर्जाको कर्जा आम्दानी अनुपात बढाएको थियो । त्यसमा परिमार्जन गर्दै मौद्रिक नीतिको तेस्रो त्रैमासिक समीक्षामार्फत कर चुक्ता प्रमाणपत्रका आधारमा घरजग्गा खरिदका लागि सबै कर्जामा कर्जा आम्दानी अनुपात बढाएर ७० प्रतिशत पुर्याएको थियो ।
आवास भनेको लामो समयसम्म चल्ने प्रमुख खरिद र लगानी हो । अधिकांश मानिसहरूका लागि जीवनको सबैभन्दा ठूलो पुँजी पनि यही हो । सँगै, यो बाध्यकारी जस्तो पनि छ । जसलाई कानुनी हिसाबले सहज बनाउनु अहिलेको आवश्यकता हो । यद्यपि, अहिले घरजग्गामा निकै ठूलो अस्वस्थताको अवस्था छ । कानूनी उल्झनका कारण मानिसहरु समस्यामा परिरहेका छन् । अहिले घर जग्गा क्षेत्र व्यवस्थित नहुँदा यसको दरभाउ पनि व्यवस्थित छैन ।
नेपालमा रियल स्टेटको अवस्था पछिल्ला वर्षहरूमा निकै परिवर्तनशील रहेको छ । बैंक तथा वित्तीय संस्थाको कर्जा नीतिहरू, सरकारी नीतिगत परिवर्तनहरू, शहरीकरणको दर र अर्थतन्त्रको समग्र अवस्थाले रियल स्टेट बजारलाई प्रत्यक्ष रूपमा असर पुर्याउने गरेका छन् । पछिल्लो समय ब्याजदर वृद्धिको कारण रियल स्टेटमा लगानी केही घटेको देखिएको छ, तर दीर्घकालीन रूपमा यो क्षेत्र अझै पनि आकर्षक देखिन्छ ।
यो क्षेत्रलाई कर प्रणाली, लालपूर्जा व्यवस्थापन र अव्यवस्थित बसोबाससम्बन्धी नीतिहरूले बजारमा प्रभाव पार्ने गर्छ । वैदेशिक रोजगारीबाट आएको रेमिट्यान्सको ठूलो हिस्सा जग्गा तथा घरजग्गा क्षेत्रमा लगानी गरिन्छ, जसले बजारमा माग बढाउने गर्छ । यदि सरकार रियल स्टेट क्षेत्रलाई व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउन सक्षम भयो भने यो क्षेत्र नेपालको आर्थिक वृद्धिको एउटा महत्वपूर्ण आधार बन्न सक्छ । हालको अवस्थामा रियल स्टेट क्षेत्रमा केही चुनौतीहरू देखिए पनि यो अझै पनि नेपालमा लोकप्रिय लगानी क्षेत्रमध्ये एक हो । दीर्घकालीन रूपमा, योजनाबद्ध विकास, उचित नीतिगत हस्तक्षेप र स्थिर वित्तीय वातावरणले यस क्षेत्रलाई अझ व्यवस्थित र समृद्ध बनाउन सक्छ ।
